Mikaella Campos e Karine Nobre

Para não sair no prejuízo, é preciso atenção ao financiar um imóvel. Um financiamento de R$ 120 mil, para ser pago em 300 meses, pode resultar em dois valores bem diferentes no final: um de R$ 212.787 e outro de R$ 249.717 – quase R$ 37 mil a mais. Tudo vai depender do sistema de amortização escolhido para a cobrança dos juros.

Além dos sistemas SAC e Sacre, utilizados pela Caixa, outras instituições financeiras também oferecem como opção para o financiamento do imóvel a polêmica Tabela Price.

No SAC e Sacre, as parcelas são decrescentes – a prestação que vai ficando mais baixa a cada ano. Na Price, as prestações mantêm o mesmo valor, são corrigidas pela inflação. No exemplo citado, os juros são os mesmos – 8,66% ao ano mais a Taxa Referencial (TR) de 0,15% ao mês –, porém a diferença a pagar é grande.

Diminuição
No caso da SAC, a prestação inicial, no exemplo citado, é de R$ 1.141,40 e a última parcela cai para R$ 342,45. A partir do 100º mês (8 anos), as prestações do SAC começam a cair e o consumidor passa a sentir um alívio no bolso.

Já com o uso da tabela Price, a prestação é de R$ R$ 832,39 mais a TR do início ao fim. O problema, segundo economistas, é que, além de o custo ser maior (no exemplo, R$ 36.930,00 a mais), em caso de desequilíbrio econômico, as parcelas podem ficar impagáveis.

O prazo de pagamento também deve ser observado. O mesmo financiamento, com tabela SAC, em 240 meses, sai por R$ 190.704, enquanto que, em 180 meses, cai para R$ 166.319,10. A diferença entre as parcelas é mínima – por volta de R$ 100 – para 5 anos a menos de pagamento.

Por fim, preste atenção no seguinte dado: no Brasil, mais de 400 mil mutuários estão endividados por não terem como quitar os saldos altíssimos dos antigos financiamentos regidos pela tabela Price.

Peso no bolso é que define a tabela escolhida
A vantagem da Tabela Price, segundo o professor de Finanças da Fucape, Fernando Goldi, é que o comprador sabe quanto que vai pagar até o final do financiamento. "Muita gente acaba escolhendo esse sistema porque as prestações, no início do financiamento, são mais baixas que a do SAC. Porém, o mutuário não sabe se sua renda vai cair daqui a alguns uns anos", explica. Segundo o especialista, devido à instabilidade da Price, se a pessoa tem um pouco mais de condições, o ideal é escolher a SAC. "Assim, a pessoa paga uma prestação mais alta no início, mas garante parcelas menores no futuro, caso tenha problemas financeiros e dificuldades para pagar o financiamento", orienta.

Simulações de financiamentos

Caso 1
Valor do imóvel: R$ 120 mil
Prazo: 300 meses
Valor de entrada: R$ 18 mil
Valor do financiamento: R$ 102 mil

1ª prestação: R$ 1.141,40
Juros nominais: 8,66% ao ano + TR
Juros efetivos: 9,0121 % ao ano + TR

Somatório das amortizações + juros no SAC: R$ 212.787,00
Somatório das amortizações + juros na Price: R$ 249.717,00

Caso 2
Valor do imóvel: R$ 120 mil
Prazo: 240 meses
Valor de entrada: R$ 18 mil
Financiamento: R$ 102 mil
1º Prestação: R$ 1.226,40
Juros nominais: 8,66% ao ano + TR
Juros efetivos: 9,0121 % ao ano + TR

Somatório das amortizações + juros no SAC: R$ 190.704,00
Somatório das amortizações + juros na Price: R$ 214.934,40

Caso 3
Valor do imóvel: R$ 120 mil
Prazo: 180 meses
Valor de entrada: R$ 19.392,36
Valor do financiamento: R$ 100.607,64
1º Prestação: R$ 1.350,00
Juros nominais: 8,66% ao ano + TR
Juros efetivos: 9,0121 % ao ano + TR

Somatório das amortizações + juros no SAC: R$ 166.319,10
Somatório das amortizações + juros na Price: R$ 180.037,80

Fonte: Simulador Caixa Econômica (www.caixa.com.br)

Price x SAC
Sistema de Amortização Constante (SAC): o valor da prestação é composto por uma parcela de juros, que vai decrescendo uniformemente, e outra de amortização, que permanece constante. Ou seja, divide o saldo devedor pelo número de parcelas do financiamento. Somente o saldo devedor é corrigido pela Taxa Referencial (TR) e novamente dividido pelo número de meses restantes, resultando em prestações decrescentes.

Sistema Francês de Amortização (Price): as prestações são fixas do início ao fim do financiamento. O valor é composto por uma parcela de juros que decresce ao longo do período e outra de amortização que cresce, o que aumenta o saldo devedor.

Tire suas dúvidas

Qual o primeiro passo para quem deseja financiar um imóvel junto à Caixa?
O ideal é buscar primeiramente o simulador de financiamentos habitacionais no site da Caixa, em www.caixa.gov.br.

Quem eu devo procurar na hora de optar por um financiamento e esclarecer dúvidas?
Agências da Caixa ou pelo telefone (0800) 726-0101.

Qual a documentação necessária?
Documentos pessoais (identidade e CPF), os três últimos contracheques para quem tiver emprego formal, e a última declaração de Imposto de Renda para os trabalhadores informais.

O procedimento é igual para imóvel na planta e imóvel pronto?
Sim. Não há diferenças.

Quais as restrições que devem ser observadas para quem opta por um financiamento?
Os candidatos a um financiamento habitacional através do Programa Minha Casa, Minha Vida não poderão possuir um imóvel em seu nome ou estar pagando outro financiamento, e, ainda, não poderão ter recebido subsídios para compra de imóvel nos últimos cinco anos. Para quem está pleiteando um imóvel com Carta de Crédito FGTS, vale a regra de também não possuir nenhum imóvel em seu nome ou ter outro financiamento.

Qual o limite de comprometimento de renda?
No Minha Casa, Minha Vida, para famílias com renda de até três salários mínimos, até 10%. Para famílias entre três e dez salários mínimos, até 30% da renda familiar bruta, assim como os demais financiamentos.

Quando tempo demora para ser aprovado o financiamento?
Desde que a documentação esteja correta, e o interessado, não tenha restrições cadastrais, pode ser feito num prazo de 3 a 5 dias úteis, dependendo somente de inscrição no Cartório de Registro de Imóveis.

Como é feito o primeiro pagamento?
A primeira prestação vence 30 dias após a assinatura do contrato.

O que acontece se eu quiser quitar minha dívida antes?
O mutuário poderá abater suas prestações conforme lhe convier, diminuindo assim o tempo do financiamento a qualquer momento.

O que acontece no caso de perda de emprego?
No Programa Minha Casa, Minha Vida, nos casos comprovados de redução temporária do rendimento ou perda de emprego, o mutuário poderá recorrer ao Fundo Garantidor por um prazo de até 36 meses.

O que acontece se eu não conseguir pagar as prestações restantes? Há como renegociar esta dívida, com parcelas mais acessíveis?
De acordo com a Caixa, 36 meses é um prazo suficiente para a recuperação do emprego ou da recuperação da renda, entretanto, as situações que não se concretizem nesse prazo, serão tratadas pontualmente pelo banco.

O que acontece se eu não conseguir pagar o saldo devedor?
No sistema de amortização utilizado atualmente pela Caixa (SAC ou Sacre) não existe essa possibilidade. O cálculo das prestações, no prazo escolhido, é suficiente para quitar o saldo devedor ao término do contrato.

Fonte: Jornal A Gazeta