Karine Nobre

A localização é o principal fator na composição do preço de um imóvel. No caso da Grande Vitória, por ser uma região tipicamente litorânea, os imóveis de frente para o mar chegam a custar até 30% a mais.

No entanto, o valor final de um imóvel não depende apenas da localização. Fatores como posicionamento em relação ao sol, estado de conservação, tempo de construção e até a documentação contam bastante na hora de se avaliar um imóvel.

"Apenas um parâmetro não é suficiente para que o imóvel seja avaliado corretamente. Avaliar o imóvel apenas por comparação, baseado nos preços de imóveis semelhantes, pode levar à pessoa que está comprando ou vendendo, perder dinheiro na negociação", alerta o presidente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis da 13ª Região (Creci-ES), Aurélio Cápua Dallapícula.

Nesse caso, o valor do imóvel por comparação deve ser tomado apenas como uma referência. "O segundo passo é visitar o imóvel, para analisar o que o diferencia de um outro, no mesmo edifício, por exemplo", aconselha o presidente do Sindicato dos corretores de imóveis do Espírito Santo (Sindimóveis) Ary Barbosa Bastos.

Outro fator que se deve levar em consideração é a região ocupada pelo imóvel. Áreas com boa infra-estrutura de comércio e serviços valorizam mais o imóvel. No caso de imóveis comerciais, a preferência é para áreas propícias ao comércio, como acontece na Avenida Central, em Laranjeiras, e na Expedito Garcia, em Campo Grande.

"Pontos consagrados têm retorno certo. Mas o imóvel comercial só agrega valor se estiver em uma região com o mesmo tipo de negócio. Não adianta vender uma loja de peças de automóveis onde não existe nenhuma", adverte o diretor da Francisco Rocha Imóveis, Francis Rocha.

Mais caro

20% a 30%
É quanto pode valorizar um imóvel de frente para o mar


O que observar na hora da compra
Localização

Serviços. Áreas com infraestrutura de comércio, transporte, escolas e serviços valorizam mais

Rua. Um imóvel pode valer mais ou menos de acordo com a posição em que estiver na rua, caso seja a divisa entre dois bairros com valores diferentes de metro quadrado, por exemplo

Vista. Apartamentos de frente são mais valorizados que os de fundos, já que têm melhor vista. O destaque fica para os de frente para o mar, cujo valor chega a 30% a mais que um similar em quadras mais afastadas da orla

Sol da tarde. Na maioria das vezes, o preço de um apartamento voltado para o sol da manhã, varia de 15% a 20% a mais em relação a um que pega apenas o sol da tarde

Conservação e benfeitorias
Reformas. Apartamentos ou casas que sofreram algum tipo de reforma de melhoria, como troca de pisos e paredes pintadas, valorizam mais.

Armários. Também ajudam a compor o preço para cima, desde que bem conservados.

Melhorias. Preparação para receber sistema de ar tipo split, luminárias, artigos exclusivos também influenciam no preço.

Apartamentos

Facilidades. Prédios com elevadores são mais valorizados do que aqueles que têm apenas com escadas

Tempo de construção. Um edifício mais novo ou na planta é sempre mais valorizado, em função das melhorias trazidas pela tecnologia e da baixa necessidade de realizar reparos ou manutenção

Lazer. Dois dos itens mais importantes para determinar o preço de um apartamento são o tamanho da área de lazer e o seu estado de conservação. Há uma tendência forte de procura por espaços para diversão e relaxamento

Segurança. Prédios com um reforço maior de segurança também costumam ter um valor mais alto em relação a similares sem tecnologias antifurto, por exemplo

Altura. Apartamentos iguais, mas de alturas diferentes têm preços distintos. A média estimada é de R$ 3 mil a R$ 5 mil de um andar para o outro. Empreendimentos mais populares variam de R$ 1 mil a R$ 2 mil e de alto padrão, essa variação vai de R$ 5 mil a R$ 10 mil

Planta. A divisão, tamanho e a disposição dos cômodos em um apartamento também têm sido itens procurados e que vão pesar no valor final do imóvel

Casas e terrenos
Frente e esquina. O tamanho da fachada também interfere no preço. Imóveis de esquina são mais valorizados

Quintal. O espaço interno de convivência e um jardim bem cuidado, também contam na hora de analisar o preço de uma casa

Garagem. Se é coberta ou não, a quantidade de carros permitida

Tamanho. Terrenos com áreas maiores são mais valorizados, não apenas em função do metro quadrado mas também pelas possibilidades construtivas, de ampliação do imóvel

Comerciais
Tempo de construção. Prédios comerciais mais novos possuem inovações que contribuem para valorizar seu preço.

Estacionamento. Imóveis comerciais com estacionamento são mais valorizados

Localização. Regiões onde já há oferta de comércio e serviços são sempre mais valorizadas que aquelas onde essas atividades ainda estão começando

Pé direito. A altura do pé direito entra na composição do preço, principalmente para lojas e galpões.

Leis também definem preço das unidades imobiliárias
Além dos fatores tipicamente relacionados a imóveis, as leis municipais e estaduais também podem fazer com que o valor seja influenciado para mais ou para menos. No caso de municípios, o Plano Diretor Urbano é uma das leis que têm mais peso sobre o valor final de um imóvel.

Por outro lado, a sustentabilidade e a preocupação com o meio ambiente também entram como um fator importante. Uma casa ou lote, por exemplo, podem ter parte do terreno em área protegida. Dependendo do tamanho dessa área, isso pode influenciar positiva ou negativamente no preço.

"Se um terreno de pequenas dimensões tiver uma área de proteção, pode influenciar o valor para baixo. Do contrário, um terreno maior que tenha uma parte protegida, pode vir a agregar valor, ao usar aquilo como diferencial", diz o diretor da Francisco Rocha Imóveis, Francis Rocha.

Conservação e benfeitorias aumentam o valor
Qualquer tipo de benfeitoria em um imóvel, como armários, pisos, luminárias, material diferenciado em bancadas de pias, também faz parte da composição do preço.

Na maioria das vezes, o peso é maior para imóveis residenciais, principalmente se for um apartamento. Mas o proprietário deve tomar cuidado na hora de modificar um apartamento.

Tirar um quarto ou um banheiro pode desvalorizar o imóvel. Da mesma forma que nem sempre é possível incluir no preço final o valor gasto com as melhorias.

"A conservação do imóvel e do que existe nele também é importante. No mesmo prédio, por exemplo, o preço de um apartamento com armários bem conservados, pintura intacta, pode variar entre 15% a 20% para outro que não esteja nas mesmas condições", atenta o diretor comercial da Sardenberg Brasil Brokers, Gilmar Custodio.

Análise
Lei da oferta e da procura
Ary Barbosa Bastos , Presidente do Sindimóveis

O preço final de uma avaliação, necessariamente, não é o valor pelo qual o imóvel será vendido. Vai depender também da oferta e da procura por aquele tipo de imóvel. Para um mercado em alta, a tendência é vender com preços mais altos, já um mercado em baixa pede preços menores. Geralmente essa variação fica em torno de 10%, para mais ou para menos, dependendo da localização. Outra atenção deve ser dada à velocidade de vendas do imóvel. Algumas vezes, um imóvel vende muito rápido por estar abaixo do valor do mercado. Da mesma forma, um imóvel muito acima do preço do mercado pode demorar a vender. O Sindimóveis pretende criar, já no segundo semestre deste ano, uma Câmara de Valores Imobiliários. A intenção do projeto é disponibilizar para corretores associados, prefeituras e entidades valores de pesquisa e avaliação de imóveis que vão funcionar como orientação aos profissionais e até mesmo para cálculo de IPTU.

Fonte: A Gazeta on-line